Etudes

MarketView annuel Strasbourg

Rive Gauche CBRE vous éclaire sur les tendances et les chiffres du marché des bureaux, locaux d’activité, entrepôts/logistiques.

Pour recevoir l’étude complète des tendances du marché de l’immobilier d’entreprise 2021, n’hésitez pas à la demander : contact@rivegauche-cbre.com

 

Bureaux Strasbourg – 2021

 

L’OFFRE

Sur l’année 2021, le niveau d’offre disponible immédiatement a augmenté de 7% (pour un volume de 139 250 m2). Cette augmentation traduit par le dynamisme actuel du marché, qui est légèrement supérieur (+2,5%) à la moyenne décennale (135 800 m2).

Conséquence de ce marché en tension, la part du neuf (14 550 m2) revient à un niveau extrêmement faible. Nous assistons à un véritable déséquilibre de la répartition de l’offre (85% en périphérie contre 15% au centre-ville) notamment induit par la consommation des surfaces neuves situées sur le centre-ville et le quartier Archipel. Plusieurs constructions neuves comprises dans ce volume sont d’ores et déjà en cours de négociation, ce qui risque d’affaiblir un peu plus le stock d’offres neuves en 2022.

 

LA DEMANDE

Après une année 2020 où il avait très bien résisté, le marché Strasbourgeois confirme son dynamisme en 2021. Le volume de demande placée en 2021 représente 75 940 m2. Sensiblement au-dessus de la nouvelle moyenne décennale (65 730 m2), le marché Strasbourgeois retrouve une stabilité rassurante. Nous assistons à une hausse de 19% de la consommation de surface hors comptes-propres / clés en main soit 67 900 m2.

Il s’agit de la meilleure année du marché Strasbourgeois, après celle de 2016 avec l’installation d’EuroInformation sur Archipel pour 18 500 m2. La part du neuf dans la demande placée augmente significativement et passe à 38% sous l’effet des 3 plus importantes transactions de l’année sur le quartier Archipel (Crédit Mutuel, EuroInfo et Crédit Agricole) et de celle réalisée sur l’Hôtel des Postes à Strasbourg (1 800 m2 pour ALKB Avocats).

Le nombre de transactions passe à nouveau la barre des 200 (224 hors cp), preuve du fort dynamisme du marché en 2021.

 

Locaux d’activités Strasbourg – 2021

 

L’ OFFRE

L’offre immédiate disponible régresse de 20% par rapport à 2020 du fait d’un taux d’absorption élevé du marché traduisant le dynamisme actuel. L’offre immédiate de locaux d’activités est donc de 224 100 m2. La bonne santé économique du territoire et le peu de défaillance d’entreprise sont une excellente nouvelle, mais cette conjoncture ne favorise pas le renouvellement de biens disponibles.

La part du neuf équivalente à 29 100 m2 ne représente que 13% du stock régional disponible. Nous assistons à un vieillissement inexorable du parc. Le faible approvisionnement de constructions neuves n’apporte pas la soupape nécessaire à ce marché en tension. Cette pénurie d’offres créée un phénomène de rareté et un contexte favorable aux opérations en blanc qui représentent peu de risques pour les promoteurs.

En 2021, un rééquilibrage de l’offre s’amorce sur l’ensemble du marché avec 58% des offres disponibles sur l’Eurométropole de Strasbourg et 42% sur le reste du Bas-Rhin.

 

LA DEMANDE

Fort de sa résilience, le marché des locaux d’activités enregistre 355 000 m2 placés, soit une hausse de 38% en volume placé. L’année 2021 surpasse la moyenne des dix dernières années (223 000 m2), on assiste à une augmentation de + 60% sur les locaux d’activités commercialisés en 2021.

En 2021, nous avons recensé près de 303 signatures comptant 59 comptes propres (110 000 m2) et 244 transactions (245 000 m2) prélevant des m2 dans le stock disponible à un an. La part du locatif représente à peine 24% de la demande placée totale, justifiant de l’orientation toujours plus marquée des utilisateurs pour l’acquisition de leurs locaux.

Une stabilité s’installe sur le volume placé dans le neuf : 55% (comparé à 52% en 2020).

 

Les entrepôts > 5000m2 Strasbourg – 2021

 

L’ OFFRE

L’offre immédiate d’entrepôt totalise 160 000 m2, ce stock toujours contraint voit son volume disponible reculé de -24% en un an. Les actifs de Classe A représentent 50% du volume disponible à un an.

La production d’offres neuves certaines est au plus bas. Une seule opération lancée en blanc a pu être recensée pour l’ensemble du département et représente 24 000 m2. Une seconde opération, prête à démarrer, attend toujours le positionnement d’un utilisateur pour 42 000 m2 ( sur l’EcoParc Rhénan de Reichstett / Vendenheim).

Sur le marché, la répartition de l’offre est à l’équilibre (la moitié des offres disponibles sont situées dans l’Eurometropole).

Les commercialisations ont fait baisser les disponibilités d’entrepôts sur l’ensemble du département, la tension sur les loyers reprend de la vigueur sur un marché en pénurie d’offres. Le loyer prime passe à 57 €/m2/an.

LA DEMANDE

2021 s’inscrit dans une dynamique très positive en termes de volume placé. En effet, le volume de demande placé surpasse le niveau record de 2019 (200 000 m2) et atteint 210 000 m2, soit une hausse de 59% sur un an et de 42% par rapport à la moyenne décennale.

Les bâtiments de Classe A (comptes propres et clés en main compris) ont largement dominé le marché, représentant plus de 93% du volume placé dans le Bas-Rhin. Les utilisateurs continuent de privilégier les bâtiments fonctionnels, leur permettant de mettre en place de nouveaux process logistiques.

Ce sont des opérations de moyenne à grande taille qui ont permis au marché de continuer de croître, notamment grâce au dynamisme des logisticiens, des chargeurs industriels et du commerce spécialisé. L’attrait des utilisateurs pour les actifs logistiques neufs répondant à leurs besoins opérationnels spécifiques se poursuit avec 93% de signatures pour des entrepôts neufs, réalisés en comptes propres.

Le cœur de l’activité a surtout concerné les formats de plus de 10 000 m2 (70% du volume placé).

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