Marché de l’Immobilier d’Entreprise dans le Bas-Rhin en 2025 est en transition
En 2025, le marché de l’immobilier d’entreprise à Strasbourg et dans le Bas-Rhin confirme sa résilience dans un environnement économique exigeant. Les volumes disponibles progressent sur l’ensemble des segments – bureaux, locaux d’activités et entrepôts – tandis que la demande placée reste sélective, prudente et fortement orientée vers des actifs qualitatifs répondant aux nouvelles exigences environnementales et opérationnelles des entreprises.Pour télécharger notre étude sur les tendances du marché à Strasbourg et dans le Bas-Rhin
Bureaux : une Offre toujours plus abondante, mais inadaptée aux attentes actuelles
L’offre de bureaux dans le Bas-Rhin poursuit sa progression avec une hausse de 7 % en un an, portant le stock disponible à 158 800 m², soit +35 % en quatre ans.
Cependant, un décalage structurel persiste : les surfaces neuves ne représentent que 13 % du stock total, alors que les entreprises recherchent prioritairement des immeubles certifiés, performants énergétiquement et flexibles.
Géographiquement, l’offre se concentre principalement en périphérie, notamment au sein de l’Espace Européen de l’Entreprise, de l’Eurométropole de Strasbourg et de l’Aéroparc d’Entzheim.
Le centre-ville de Strasbourg se distingue toutefois avec 28 % d’offre neuve ou restructurée, portée par des opérations emblématiques telles que Mbis, Serre sur le Toit ou l’Hôtel Esther.
Bureaux : une Demande Placée résiliente, mais fragmentée
Avec 54 600 m² placés en 2025, le marché strasbourgeois résiste dans un environnement national morose, tout en restant 23 % en dessous de la moyenne décennale. Le second semestre apporte une note d’optimisme : après 18 250 m² placés au S1, le S2 affiche 27 700 m², signe d’une légère dynamique de reprise.
Le marché des bureaux est dominé par :
- Les petites surfaces (segment 0–500 m²)
- Les locations
- Un faible nombre de transactions supérieures à 1 000 m² (9 transactions)
Les actifs bien localisés, certifiés et alignés sur les critères RSE trouvent preneur. À l’inverse, les immeubles obsolètes rencontrent des difficultés de commercialisation.
La pénurie d’offre neuve pèse directement sur le volume de transactions. Les délais de construction excluent les entreprises ayant une recherche immédiate de bureaux, qui doivent se reporter sur l’existant ou différer leurs projets.
Locaux d’Activités : Un volume XXL, dominé par la seconde main
Le marché des locaux d’activités atteint un niveau inédit avec 448 000 m² immédiatement disponibles.
Cette hausse s’explique par :
- Le ralentissement de la demande exprimée et placée en 2024 et 2025
- La libération de grands sites industriels (Huawei, Dumarey, Novares), représentant environ 150 000 m²
L’offre neuve ou restructurée s’élève à 76 400 m² (17 % du stock) dont 52 000 m² pour un seul actif. En excluant ce bien, la part du neuf chute à seulement 8 %.
La seconde main représente ainsi 83 % du stock disponible, alors même que les surfaces neuves demeurent les plus recherchées.
L’Eurométropole de Strasbourg concentre à elle seule 53 % de l’offre disponible, soit 239 000 m².
Locaux d’Activités : Demande Placée en lente convalescence
Avec 245 450 m² placés en 2025, le marché des locaux d’activités se situe en-deçà de sa moyenne décennale, sans réelle dynamique de reprise.
Les comptes propres représentent 37 % des volumes transactés (91 000 m²) confirmant le rôle structurant des projets dédiés à utilisateurs au sein du volume de la demande placée.
L’activité reste soutenue par les petites voire très petites surfaces transactées.
L’année 2025 est une phase d’équilibre et d’ajustement plus qu’un cycle de reprise marquée.
Entrepôts : une Offre en hausse, de meilleure qualité
Le stock immédiatement disponible en entrepôts progresse de 30 % sur un an pour atteindre 228 400 m² à fin 2025.
La qualité du parc logistique s’améliore : 56 % des surfaces disponibles correspondent à des actifs de Classe A (130 000 m²).
Le marché illustre une dynamique de « fly-to-quality » :
- Les entrepôts récents et performants se commercialisent
- Les actifs obsolètes s’exposent à une vacance prolongée
Les développements en blanc restent rares, avec une seule cellule livrée cette année (6 350 m²).
Entrepôts : une reprise mesurée de la Demande Placée
Après la baisse historique de 2024 (47 000 m² placés), 2025 marque un rebond avec 124 500 m² transactés.
Ce niveau demeure toutefois inférieur d’environ 20 % à la moyenne décennale.
Les chargeurs restent les principaux acteurs du marché, tandis que les prestataires logistiques (3PL) arbitrent leurs engagements face à la pression sur les marges.
Le cœur du marché se concentre sur le segment 5 000 à 10 000 m².
Le phénomène de « fly-to-quality » risque d’accentuer la vacance et l’obsolescence des actifs les plus anciens et les moins bien situés.
Conclusion : Un marché en phase de transition
Le marché de l’immobilier d’entreprise à Strasbourg et dans le Bas-Rhin entre dans une phase de transition structurelle.
Si l’offre progresse significativement sur l’ensemble des segments, elle ne répond pas toujours aux exigences en termes de délai et de qualité des utilisateurs.
La demande placée demeure résiliente mais sélective, privilégiant :
- La performance énergétique
- Les certifications environnementales
- La localisation stratégique
- La flexibilité des surfaces
Les prochaines années dépendront de la capacité des acteurs immobiliers à produire des actifs adaptés aux standards ESG et aux nouveaux usages professionnels.
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