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Analyse approfondie du marché des bureaux à Strasbourg en 2022

L’offre de bureaux se rétracte

En fin d’année 2022, une tendance marquée se dessine avec une réduction significative de 15,5% du niveau d’offre disponible sur le marché professionnel strasbourgeois. Les surfaces de bureaux disponibles totalisent uniquement 117 640 m². Ce niveau très bas témoigne d’un dynamisme accru du marché, notamment dans l’absorption des surfaces de bureaux de plus de 1 000 m². Simultanément, l’offre de locaux professionnels neufs reste faible (soit 14 953 m²) avec des projets se focalisant sur des zones spécifiques telles que le Quartier Coop et l’Espace Européen de l’Entreprise.

La demande sur le marché des bureaux demeure résiliente, se traduisant par une croissance des transactions (location et vente) pour des surfaces supérieures à 1 000 m². Désormais, on peut s’interroger sur le renouvellement indispensable de l’offre tertiaire à Strasbourg et dans le Bas-Rhin. La répartition de l’offre de bureaux reste déséquilibrée entre la périphérie (81%) et le centre-ville de Strasbourg (19%).

Open Space d'un immeuble de bureaux neuf à Strasbourg

Le marché des bureaux, toujours plus demandeur

Ces trois dernières années, le marché immobilier professionnel à Strasbourg a maintenu sa dynamique, avec une activité constante avec un volume transacté de 73 830 m². Les transactions pour des surfaces de bureaux dépassant les 1 000 m² ont rebondi, enregistrant 13 dossiers en 2022 par rapport à 10 en 2021.

Le marché a enregistré un nombre record de 227 transactions (incluant location et vente), excluant les comptes propres. Cependant, la part des transactions pour des bureaux neufs ne représente que 11%, principalement due au manque de disponibilité d’offres neuves de bureaux.

En 2022, la majorité des transactions se sont orientées vers la périphérie (75%), avec seulement 25% en centre-ville en raison du taux d’occupation élevé du Quartier d’Affaires International de Strasbourg, Archipel, en 2021.

Évolution du marché des locaux d’activités à Strasbourg en 2022

La réduction de l’offre de locaux d’activités

L’année 2022 voit la poursuite de la contraction de l’offre globale, malgré les nouveaux bâtiments multi-occupants et les parcs d’activités livrés. L’offre de locaux d’activités immédiatement disponible diminue de 16% par rapport à l’année précédente, totalisant 188 543 m². Tous les segments de surface pour les locaux d’activités ont vu leur volume d’offre se résorber au cours des 12 derniers mois.

L’absence de terrains disponibles rend le réapprovisionnement difficile du marché bas-rhinois en locaux d’activités neufs. 61% de l’offre disponible se situe sur l’Eurométropole de Strasbourg et 39% du volume global disponible représente le reste du Bas-Rhin.

Arrière d'un local d'activités

La vitalité de la demande dans le Bas-Rhin

Pendant ce temps, la demande de locaux d’activités maintient sa robustesse avec environ 341 200 m² commercialisés, avec un intérêt constant pour les surfaces neuves. Dans le Bas-Rhin, le marché de l’immobilier industriel et artisanal réaffirme sa vitalité, à un niveau de commercialisation similaire à 2021. Le volume placé dans les surfaces d’activités neufs est stable et représente toujours 56% du volume global de la demande placée.

Cependant, la rareté des locaux d’activités à vendre poussent certains utilisateurs à faire le choix par défaut d’une location. Hors compte propre, on recense 217 transactions dont 137 locations. En 2022, les surfaces inférieures à 1 000 m² sont en nette augmentation et représentent près des 2/3 des transactions réalisées dans le Bas-Rhin.

Entrepôt avec des portes à quais numérotées

Le marché des entrepôts et de la logistique à Strasbourg en 2022

L’offre d’entrepôts poursuit sa diminution

En 2022, l’offre immédiate d’entrepôts atteint 140 556 m², soit une baisse de 13% par rapport à fin 2021. Le secteur, essentiel pour la logistique, connaît un besoin croissant en nouvelles offres pour répondre à la demande des utilisateurs. Cependant, les terrains disponibles se font rares, limitant la disponibilité d’espaces neufs sur le marché professionnel bas-rhinois. La rareté des entrepôts et des plateformes logistiques provoque la hausse des valeurs locatives sur le marché.

La demande de surface logistique reste élevée

Sur le marché des entrepôts et de la logistique, la demande reste dynamique avec un total de 150 153 m² commercialisés à la fin de l’année 2022. Les surfaces neuves représentent une part importante du marché (46,5% du volume global commercialisé). La part des transactions sur des entrepôts de seconde main a nettement progressé. Faute de locaux neufs, on constate un effet de report sur des surfaces d’entrepôt existantes.

Les entrepôts d’une surface entre 5 000 et 10 000 m² continuent d’animer le marché de l’immobilier d’entreprises. Ce segment représente 76% des transactions. Les formats XL dynamisent cependant les volumes avec 4 transactions d’entrepôts (dont 2 en compte propre) pesant 42% de la demande placée.

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