Rive Gauche CBRE vous éclaire sur les tendances et les chiffres du marché de l’Immobilier d’Entreprise à Strasbourg et dans le Bas-Rhin en 2022. Cette analyse porte sur les volumes de l’offre disponible, à venir et la demande placée pour les bureaux, locaux d’activité, entrepôts/logistiques.
Analyse des Pour recevoir l’étude complète des tendances du marché de l’immobilier d’entreprise 2022, n’hésitez pas à la demander : contact@rivegauche-cbre.com
L’OFFRE
Au 31/12/2022, le niveau d’offre disponible est en net retrait avec une diminution de 15,5% pour un volume global de 117 640 m². Il s’agit du plus faible niveau d’offre disponible observé depuis 2018 (115 000 m²). Ce recul s’explique par le fort dynamisme du marché et notamment la consommation des surfaces de plus de 1 000 m². Le volume de l’offre immédiatement disponible poursuit donc sa baisse sans renouvellement majeur, il est désormais inférieur de 12% à sa moyenne décennale (133 400 m²).
De con côté, la part du neuf (14 953 m²) revient à un niveau extrêmement faible. Le nombre d’opérations neuves immédiatement disponibles reste limité (Stras’Coop sur le Quartier Coop, Octopus sur l’Espace Européen de l’Entreprise, Hôtel des Postes en Centre-Ville, Terra Nova sur les Parc des Forges et EXPLORA sur NextMed). La commercialisation des actifs construits sur Archipel 1 étant quasiment achevé, l’offre de centre-ville reste sporadique. Période d’incertitude pour le marché strasbourgeois, d’autant que l’inertie des opérations immobilières aidant, on peut s’interroger sur le renouvellement indispensable de l’offre tertiaire à Strasbourg. La répartition de l’offre reste déséquilibrée entre la périphérie (81%) et le centre-ville de Strasbourg (19%).
LA DEMANDE
Depuis trois ans, le marché strasbourgeois confirme son dynamisme et s’installe durablement au-dessus des 70 000 m² transactés. En 2022, le volume placé auprès des utilisateurs représente 73 830 m², il se place donc au-dessus de la moyenne décennale établit à 66 790 m² (+10%). Les volumes tertiaires placés retrouvent leur niveau d’avant la crise sanitaire avec une hausse des transactions supérieures à 1 000 m² (13 dossiers en 2022 contre 10 en 2021).
Le nombre de transactions enregistrées sur le marché n’a jamais été aussi élevé et atteint 227 transactions hors Compte Propre. En revanche, la part du neuf dans la demande placée atteint à peine 11%, conséquence directe du faible renouvellement de l’offre neuve.
Il s’agit d’une année exceptionnelle pour l’Espace Européen de l’Entreprise à Schiltigheim. Il concentre à lui seul 32% du volume placé sur le marché strasbourgeois soit 22 603 m². Une seule transaction supérieure à 1 000 m² dans le neuf a pu être recensée (hors Compte Propre) : l’acquisition par la CCI Alsace Eurométropole de l’immeuble Terrasses du Lac, soit 2 392 m² qui lui serviront de nouveau siège dès le Printemps 2023.
En 2022, les transactions se sont majoritairement orientées vers la périphérie (75%), contre 25% en centre-ville suite à l’effet du remplissage locatif du Quartier Archipel en 2021.
Le loyer prime est désormais de 220 € HT/HC/m²/an.
L’ OFFRE
En 2022, l’offre globale continue de se contracter, malgré la livraison de bâtiments neufs, multi-occupants et celle de parcs d’activités (l’extension de la zone d’activités d’Eschau, le Parc du Wiesel à Geispolsheim, le « Parc Nobel » à Ostwald », Goxwiller, le Bonaparc à Ittenheim). L’offre immédiatement disponible connaît un nouveau seuil plancher avec 188 543 m², soit une baisse de 16% par rapport à fin 2021. Tous les segments de surface ont vu leur volume d’offre se résorber au cours des 12 derniers mois. Le marché reste très déséquilibré dans les zones tendues, en particulier sur l’Eurométropole de Strasbourg.
L’offre neuve progresse avec la livraison de quelques programmes neufs, souvent pré- commercialisés et représente près de 21% du volume global immédiatement disponible (39 122 m²). Concernant l’offre de seconde main, celle-ci voit son niveau à 1 an se résorber naturellement au cours de l’année 2022, sous l’impulsion du bon niveau de
commercialisation. Le stock ancien et vacant s’est donc porté à 150 000 m².
L’absence de terrains disponibles rend le réapprovisionnement du marché bas-rhinois en offre neuve difficile, voire impossible. Seuls 6 000 m² ont été lancés en blanc cette année tandis que les programmes pré-commercialisés ne représentent plus que 11 000 m² en 2022 (soit 3 fois moins qu’en 2021).
61% de l’offre disponible se situe sur l’Eurométropole de Strasbourg et 39% du volume global disponible représente le reste du Bas-Rhin.
LA DEMANDE
Avec près de 341 200 m² commercialisés au cours de l’année 2022, le marché de l’immobilier Industriel et Artisanal réaffirme sa vitalité, à un niveau quasi-comparable à celui de l’année passée. Si les transactions qui portent sur les actifs de seconde main restent minoritaires (150 000 m²), le volume placé dans le neuf est stable et représente toujours 56% du volume global de la demande placée.
La rareté des biens à vendre poussent certains utilisateurs à faire le choix par défaut d’une location. Hors compte propre, on recense 217 transactions dont 137 prises à bail, soit une progression en nombre (63% contre 55% en 2021) et en volume (35% vs 24% en 2021) dans la demande placée totale.
En 2022, les surfaces inférieures à 1 000 m² sont en nette augmentation et représentent près des 2/3 des opérations réalisées dans le Bas-Rhin.
L’ OFFRE
En 2022, l’offre immédiate d’entrepôts totalise 140 556 m², le stock à 1 an s’oriente toujours à la baisse (-13% par rapport à Décembre 2021). L’offre de Classe A représente près de 46% du volume global.
Il devient essentiel que de nouvelles offres neuves viennent progressivement alimenter le marché afin de répondre à la demande des utilisateurs. Cependant, l’absence de terrains dédiés immédiatement disponibles, la politique de sobriété foncière et la conjoncture macroéconomique limitent à court terme le réapprovisionnement en offre neuve du marché bas-rhinois. À cela s’ajoute la faiblesse des libérations qui ne permet pas de contrer l’assèchement des disponibilités sur le secteur.
Les valeurs locatives restent sur une tendance haussière. Concernant les loyers « prime », la valeur la plus élevée, transactée, est de 55€ HT/HC/m²/an.
LA DEMANDE
Le marché Utilisateur se maintient à un très bon niveau malgré un ralentissement marqué en comparaison avec 2021, avec un total placé à fin 2022 de 150 153 m².
Si les locaux neufs demeurent un soutien important du marché, représentant 46,5% du volume global commercialisé, la part des transactions sur des entrepôts de seconde main a nettement progressée, soulignant un effet de report qui s’opère sur des bâtiments existants faute d’offre neuve disponible.
Les gabarits compris entre 5 000 et 10 000 m² continuent d’animer le marché en représentant 76% du nombre de dossiers. Les formats XL dynamisent cependant les volumes avec 4 transactions (dont 2 en compte propre) pesant 42% de la demande placée.
Copyright Rive Gauche CBRE